Artykuł

Polski rynek nieruchomości wciąż przyciąga zagranicznych inwestorów

Streszczenie:

W pierwszych czterech miesiącach roku wrosła aktywność inwestorów na polskim rynku choć oczekiwania dotyczące wzrostów wartości kapitałowych, z uwagi na słabnący trend po stronie najemców, są bardziej ostrożne.

Nastroje na rynku najmu

Zdaniem respondentów biorących udział w badaniu RICS* w I kw. roku popyt najemców wzrósł we wszystkich sektorach rynku, przy czym w sektorze nieruchomości handlowych wzrost ten był bardziej umiarkowany.  

Podaż powierzchni na wynajem w omawianym okresie wzrosła w segmentach biurowym i nieruchomości handlowych podczas gdy w sektorze powierzchni przemysłowych i magazynowych pozostała bez większych zmian, w porównaniu z ostatnim kwartałem minionego roku.

Wobec rosnącej w szybszym tempie podaży od popytu w sektorach biurowym i nieruchomości handlowych oczekiwane są spadki czynszów w nadchodzących trzech miesiącach. W sektorze nieruchomości przemysłowych i magazynowych stawki czynszowe pozostaną zasadniczo na tym samym poziomie.  

Nieustający wzrost podaży powierzchni komercyjnych na wynajem zmusza właścicieli nieruchomości do zwiększania wartości pakietów zachęt w ramach ofert kierowanych do najemców.

W 12-miesięcznym horyzoncie czasowym respondenci przewidują spadki wartości stawek czynszowych we wszystkich sektorach rynku.

Wskaźnik nastrojów najemców RICS w I kw. roku pozostał w negatywnym obszarze, plasując się na tym samym poziomie co w minionym kwartale, tj. -9%.

Nastroje na rynku inwestycji

Zdaniem respondentów popyt ze strony inwestorów wzrósł zdecydowanie we wszystkich sektorach rynku z wyraźnie rosnącym popytem ze strony zagranicznych kupców.

Podaż nieruchomości na sprzedaż wzrosła w sektorach biurowym i nieruchomości przemysłowych i magazynowych podczas gdy w sektorze nieruchomości handlowych nie odnotowano większych zmian.

Średnio 22% respondentów przyznało, że warunki kredytowe pogorszyły się w minionym kwartale a oczekiwania co do krótkoterminowego wzrostu wartości kapitałowych okazały się znacznie bardziej ostrożne; 8% badanych przewiduje, że nadchodzące miesiące przyniosą bardziej wzrosty niż spadki wartości – w porównaniu do 41% w IV kw. minionego roku.

Respondenci ostrożnie ocenili również wzrost wartości kapitałowych w perspektywie długoterminowej przewidując spadek cen o 1% w 12-miesięcznym horyzoncie czasowym.

Mniej optymistyczna krótkoterminowa ocena rynku przez uczestników ankiety przełożyła się na bardziej umiarkowany wskaźnik nastrojów inwestorów RICS, który w badanym okresie spadł do 15% wobec 37% w poprzednim kwartale.

Komentarz eksperta RICS:

“Liczby nie kłamią”. Stwierdzenie to jest tym bardziej prawdziwe, gdy spojrzymy na rynek nieruchomości w Europie Środkowej i Południowo-Wschodniej, a przede wszystkim na Polskę. Przez ostatnie dziesięć lat rynek inwestycyjny w Polsce rósł nieustannie przy skumulowanym rocznym wskaźniku wzrostu (CAGR) na poziomie ok. 15%. Wyprzedziła nas tylko Rumunia, której stopa wzrostu przekroczyła 20%. Dla porównania, roczny wzrost dla całego regionu CSE osiągnął ok. 8%. O ile tak duży skok w przypadku Rumunii może być uzasadniony stosunkowo niską bazą i stopniem rozwoju rynku nieruchomości w punkcie startowym analiz, o tyle w przypadku Polski, postrzeganej przez inwestorów jako jeden z najbardziej dojrzałych rynków w regionie, z nieustannie kompresującymi się stopami kapitalizacji, taki poziom wzrostu należy uznać za imponujący i napawający optymizmem na przyszłość.

Dane te stoją w sprzeczności z wynikami najnowszego badania RICS dotyczącego rynku nieruchomości komercyjnych, które ukazują spadek zarówno po stronie wskaźnika nastrojów najemców, jak i inwestorów oraz negatywne krótkoterminowe prognozy dotyczące wzrostów wartości czynszowych i kapitałowych. Jestem przekonany, że ten negatywny sentyment uczestników rynku, będący najprawdopodobniej efektem zmian na scenie politycznej, jest chwilowy i nie powinien wpłynąć na rynek w perspektywie długoterminowej. Potwierdzeniem moich słów jest niedawna decyzja Daimler’a o lokalizacji nowej fabryki silników w Polsce, która wzmacnia przeświadczenie o silnych fundamentach polskiej gospodarki oraz atrakcyjności inwestycyjnej Polski. Gdy tylko opadnie kurz politycznego zamieszania te fundamenty będą na powrót widoczne, a nastroje wśród inwestorów powrócą na ścieżkę wzrostową”, Paweł Nowakowski MRICS, Manager, EY Real Estate.

Trendy na rynkach europejskich

Europejskie nieruchomości nadal atrakcyjne dla inwestorów

Apetyt inwestorów na większości europejskich rynków nieruchomości komercyjnych nie przestaje rosnąć. Pierwsze miejsce w wyścigu należy do Niemiec - kolejny kwartał z rzędu. Tym niemniej wyniki najnowszego badania RICS Global Commercial Property Monitor za I kw. 2016 odzwierciedlają niepokój związany z nadchodzącymi wydarzeniami politycznymi w Wielkiej Brytanii i Hiszpanii:

- Feedback, jaki otrzymujemy niemal w całej Europie w odpowiedzi na pytanie o perspektywy dla sektora nieruchomości komercyjnych w naszym regionie pozostaje na ogół pozytywny mimo widocznych na niektórych rynkach obaw o wartość rynkową nieruchomości. Kluczowym wsparciem dla rynku pozostaje dryf polityki pieniężnej w kierunku ujemnych stóp procentowych, które czynią aktywa nieruchomościowe bardziej atrakcyjnymi. Chociaż niektóre z przyciągających największe zainteresowanie inwestorów miast w Europie mogły się już nacieszyć swoją dobrą passą, co znajduje odzwierciedlenie w ich cenach, nadal pozostają celem kupców zarówno tych krajowych, jak i zagranicznych. Coraz lepiej postrzegane są natomiast niektóre z miast traktowanych dotychczas przez inwestorów jako drugorzędne, korzystające z lepszych danych makro oraz relatywnie atrakcyjnych wycen.

Należy przy tym pamiętać o istniejących dla sektora ryzykach, które mogłyby być konsekwencją pogorszenia się fundamentów makroekonomicznych lub pęknięcia w środowisku politycznym. Każda z tych sytuacji może prowadzić do bardziej ostrożnego podejścia po stronie inwestorów – komentuje Simon Rubinsohn, główny ekonomista RICS.

Trendy na rynku globalnym

Według badania RICS Global Commercial Property Monitor nastroje na rozwiniętych rynkach są pozytywne, odzwierciedlając rosnący popyt na rynku najmu i inwestycji, szczególnie w Europie. Na rosnących rynkach eksporterzy wciąż zmagają się z trudnymi warunkami makro choć sytuacja na rynku chińskim wydaje się stabilizować dzięki środkom podjętym przez tamtejszy rząd z zamiarem wsparcia gospodarki wobec rosnącego ryzyka poważnego spowolnienia. Prognozy na wielu rynkach azjatyckich są nadal ostrożne.

Czy ceny nieruchomości komercyjnych w świecie są aktualnie zawyżone?

90% respondentów uważa, że ceny nieruchomości komercyjnych w Katarze są aktualnie do pewnego stopnia zawyżone wobec trudnych warunków otoczenia makro. Jednocześnie większość respondentów w Szwajcarii (87%), Niemczech (73%) i Japonii (70%) jest zdania, że ceny nieruchomości komercyjnych na tych rynkach są powyżej słusznej wartości. Najniższe, w porównaniu do tej wartości, są nadal ceny nieruchomości w Atenach, Budapeszcie i Madrycie.

*O raporcie Global Commercial Property Monitor RICS:
Global Commercial Property Monitor RICS bada nastroje członków RICS w 29 krajach na świecie będąc kwartalnym przewodnikiem po trendach na rynkach najmu i inwestycji nieruchomości komercyjnych. Dostępny jest na stronie RICS www.rics.org/economics.

* Warunki na rynku najmu (ang. Occupier Market Conditions, OSI): w ramach tego wskaźnika badany jest popyt na powierzchnie komercyjne do wynajęcia, dostępność powierzchni na wynajem a także pakiety zachęt ze strony właścicieli nieruchomości dla potencjalnych najemców.

** Wskaźnik nastrojów inwestorów (ang. Investment Sentiment Index, ISI):  w ramach tego wskaźnika badany jest popyt ze strony inwestorów, podaż nieruchomości komercyjnych na sprzedaż oraz oczekiwania odnośnie do cen nieruchomości komercyjnych.

Link do pobrania raportu globalnego i raportów dla poszczególnych rynków: http://www.rics.org/uk/knowledge/market-analysis/rics-global-commercial-property-monitor/

 

Słowa kluczowe: RICS, rynek nieruchomości

Autor: RICS Cena: Zawartość jest bezpłatna