Colliers International, wiodąca firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych publikuje najnowszy raport rynkowy przedstawiający aktywność w sektorze biurowym w I półroczu 2012 roku oraz prognozy na dalsze miesiące.

Kluczowe wnioski z raportu Colliers International:

ZARYS OGÓLNY

• W pierwszym półroczu 2012 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce sięgnęły 5,45 mln m2. Nowa podaż oddana do użytku w ciągu pierwszych sześciu miesięcy wyniosła około 163 000 m2, co w porównaniu z wynikami z pierwszego półrocza 2011 r. stanowi wzrost rzędu 67%. Ponad 80% nowo wybudowanej powierzchni trafiło na rynki w Warszawie, Wrocławiu i Trójmieście.
• Aktywność na rynku najmu w pierwszej połowie 2012r. osiągnęła poziom 490 000 m2 i była nieznacznie wyższa, w porównaniu do analogicznego okresu 2011r. Dynamiczny rozwój aktywności deweloperskiej na wszystkich rynkach biurowych sprzyjał zawieraniu umów typu pre-lease, których udział sięgnął około 30% całkowitego popytu.
• W pierwszej połowie roku współczynnik powierzchni niewynajętej dla wszystkich rynków biurowych utrzymywał się na względnie stabilnym poziomie i wyniósł 8,4%.
• Stawki najmu za powierzchnię biurową w obiektach w trakcie realizacji wykazywały tendencję spadkową, natomiast dla istniejących biurowców czynsze pozostały stabilne.

PODAŻ

• Warszawa – w pierwszej połowie 2012r. na warszawski rynek dostarczono blisko 93 000 m2 powierzchni biurowej, dzięki czemu całkowite zasoby zwiększyły się do poziomu 3,69 mln m2. Ponad 80% nowej podaży zostało ukończone w lokalizacjach poza centrum – głównie w strefach Południowej Górnej i Dolnej. Wśród największych obiektów, które powstały w omawianym okresie można wymienić: Poleczki Business Park II (21 000 m2, LS), Platinium Business Park V (11 600 m2, US), II faza projektu Mokotów Nova (15 000 m2, US) oraz Airtech Business Park II (8 900 m2, W).
• Miasta regionalne – w pierwszym półroczu 2012r. na ośmiu największych rynkach ukończono 70 000 m2. Największy przyrost powierzchni biurowej odnotowano we Wrocławiu, gdzie nowa podaż przekroczyła 28 000 m2. Z kolei w Krakowie i Trójmieście oddano do użytku odpowiednio 15 000 m2 oraz 20 000 m2. W mniejszych miastach takich jakich Łódź, Katowice czy Lublin podaż zwiększyła się minimalnie bądź pozostała na niezmienionym poziomie. Na rynkach regionalnych do użytku oddano między innymi projekty: Green Towers (11 600 m2, Wrocław), BCB Business Park (9 200 m2, Trójmiasto), Fronton Office Centre (5 700 m2, Kraków).

POPYT

• Warszawa – całkowity wolumen transakcji zawartych w pierwszym półroczu 2012r. wyniósł w przybliżeniu 300 000 m2. W drugim kwartale rynek wyraźnie przyspieszył, co przełożyło się na 172 000 m2 wynajętej powierzchni. Największą aktywność najemców odnotowano w strefach Południowej Górnej, Południowej Zachodniej oraz na Obrzeżach Centrum. Mokotów (strefa Południowa Górna), z wolumenem transakcji ponad 120 000 m2, pozostał najatrakcyjniejszą lokalizacją biurową w Warszawie. Wśród największych transakcji najmu zawartych w ciągu pierwszej połowy 2012r. dominowały umowy typu pre-let oraz renegocjacje/przedłużenia: T-mobile w T-mobile Office Park (27 000 m2, pre-let), ING Bank Śląski w Placu Unii (12 100 m2, pre-let), Axel Springer w Trinity Park (9 100 m2, przedłużenie), Axa w Warsaw Trade Tower (7 000 m2, renegocjacja).
• Miasta regionalne – aktywność najemców w pierwszej połowie 2012r. wyniosła prawie 193 000 m2, co w porównaniu z wynikami za analogiczny okres 2011r. stanowi wzrost o 24%. Nowe umowy najmu stanowiły 68%, natomiast renegocjacje/przedłużenia 18% zarejestrowanego wolumenu. Umowom typu pre-lease przypadł 34,5% udział w rynku. Najwięcej powierzchni wynajętow Krakowie (70 000 m2) i Trójmieście (52 000 m2). Wśród największych transakcji najmu, które miały miejsce w pierwszym półroczu, można wyróżnić: pre-lease na 18 800 m2 podpisany przez BPH w Euro Office Park (Trójmiasto), renegocjację/przedłużenie na 9 600 m2 zawarte przez State Street w CB Kazimierz (Kraków) oraz umowę pre-lease na 8 400 m2 podpisaną przez Delphi Poland w Enterprise Park (Kraków).

DOSTĘPNA POWIERZCHNIA

• Warszawa - wskaźnik powierzchni niewynajętej w pierwszym półroczu 2012 r. w Warszawie wykazywał niewielką tendencję wzrostową i na koniec czerwca wyniósł 7,4%. Od początku roku współczynnik wolnej powierzchni w Centralnym Obszarze Biznesu zwiększył się o 1,5 punktu procentowego i ukształtował się na poziomie 8,2%; z kolei w lokalizacjach poza centrum zanotowano niewielki wzrost, do poziomu 7% (o 0,3 punktu procentowego).
• Miasta regionalne – wskaźnik powierzchni niewynajętej w większości miast regionalnych utrzymywał się na stosunkowo stabilnym poziomie. Najniższe wartości współczynnika zaobserwowano w Szczecinie (4,8%) oraz we Wrocławiu (5,1%). W pierwszej połowie roku wskaźnik pustostanów w Łodzi wykazywał silną tendencję spadkową (z 24,2% na koniec 2011r. do 17%).

CZYNSZE

• Warszawa - w drugim kwartale 2012r. średnie stawki wywoławcze czynszu za powierzchnię biurową w Centralnym Obszarze Biznesu kształtowały się na poziomie 22,20 €/m2/miesiąc, co było nieznacznym spadkiem w stosunku do pierwszego kwartału tego roku. Lokalizacje poza centrum oferowały powierzchnię biurową w cenie od 12 €/m2/miesiąc do 17 €/ m2/miesiąc.
• Miasta regionalne - w ciągu pierwszych sześciu miesięcy roku stawki czynszu na rynkach regionalnych pozostały stabilne i wahały się od 12 €/m2/miesiąc do 15,5 €/m2/miesiąc.

PLANOWANA PODAŻ

• Pod koniec pierwszego półrocza 2012 roku w fazie aktywnej budowy znajdował się blisko 1 mln m2 powierzchni biurowej . Ponad pół miliona m2 zostanie oddanych do użytku na rynku warszawskim. W przypadku miast regionalnych najwięcej powierzchni w budowie znajdowało się we Wrocławiu, Szczecinie i Krakowie.

„Ze względu na znaczną ilość nowej powierzchni planowanej do oddania w drugim półroczu 2012r., współczynnik powierzchni niewynajętej w Warszawie będzie prawdopodobnie kontynuować tendencję wzrostową. W przypadku miast regionalnych, wysoka podaż nowej powierzchni będzie przekładać się na tymczasowe wzrosty na poszczególnych rynkach.” – komentuje Anna Duchnowska, Dyrektor, Dział Powierzchni Biurowych, Reprezentacja Właściciela.

PROGNOZY COLLIERS NA NAJBLIŻSZE MIESIĄCE

• Druga połowa 2012r. przyniesie znaczący wzrost całkowitej podaży powierzchni biurowej. Zakładając, że deweloperzy ukończą swoje projekty zgodnie z harmonogramem, nowa podaż planowana na drugą połowę 2012r. przekroczy 400 000 m2. Ponad 60% nowych biur powstanie w miastach regionalnych, głównie w Szczecinie, Poznaniu i Krakowie.
• Popyt na powierzchnię biurową w kolejnych dwóch kwartałach utrzyma się na stabilnym poziomie, zarówno w Warszawie, jak i miastach regionalnych.
• Stawki najmu w istniejących obiektach biurowych pozostaną na niezmienionym poziomie, natomiast powierzchnia biurowa w obiektach w budowie będzie oferowana po bardziej konkurencyjnych cenach.