Spowolnienie na regionalnych rynkach biurowych

Nabierająca rozpędu już od pierwszego kwartału 2020 roku pandemia zmieniła plany wielu organizacji. Spowolnienie gospodarcze, które niektóre branże doprowadziło na krawędź bankructwa, mniej dotkliwie wpłynęło na rynek biurowy. Jednak uzasadniona ostrożność zarówno po stronie deweloperów, jak na najemców miała znaczenie na końcowe wyniki rynku.

•    Aktywność najemców na największych rynkach regionalnych w Polsce pozwoliła zakończyć rok 2020 podpisaniem umów na poziomie 580 000 m kw., co było wynikiem gorszym o ponad 100 000 m kw. w porównaniu do 2019 roku. Warto tutaj zaznaczyć, że poprzednie 3 lata charakteryzowały się rekordową aktywnością najemców, a tegoroczny wynik zbliżony jest do popytu z 2016 roku.
•    Baczniej rynkowi przyglądali się również deweloperzy, którzy lekko wstrzymali oddech po czterech aktywnych latach działalności. Średnia wartość roczna wolumenu nowej podaży kształtowała się w poprzednich latach na poziomie około 0,5 mln m kw., a w 2020 roku ukończono niecałe 400 000 m kw.
•    Ostrożność najemców w połączeniu z nie w pełni skomercjalizowaną nową podażą wpłynęły na dalszy wzrost współczynnika pustostanów, który na koniec 2020 roku wyniósł 12,7% i był o ponad 3 pp. wyższy niż przed rokiem.

Niepewna sytuacja rynkowa nie wpłynęła na rozpoczęte już inwestycje, które są realizowane zgodnie z harmonogramem. Czwarty kwartał 2020 roku na ośmiu największych rynkach regionalnych dostarczył 90 000 m kw. powierzchni w ramach 8 ukończonych inwestycji. Analizując cały rok, nie powinno nikogo zaskoczyć, że prym pod kątem wielkość nowej podaży wiedzie Kraków, który od lat jest liderem wśród regionalnych rynków biurowych. To tam w 2020 roku oddano do użytku 140 000 m kw. Tytuł wicelidera należy do stolicy Śląska, gdzie do użytku oddano ponad 60 000 m kw.,” – komentuje Jadwiga Małek, Konsultant w Dziale Badań Rynku w Knight Frank.

Do największych realizacji ubiegłego roku w Krakowie należą: High5ive 4 o powierzchni 23 000 m kw. Zrealizowany przez Skanska Property Poland, czy drugi etap kompleksu Podium Park o powierzchni 16 400 m kw. należący do Globalworth. Zasoby rynku katowickiego znacząco powiększyły się w pierwszym i ostatnim kwartale, kiedy kolejno ukończono pierwszy i drugi etap kompleksu Face2Face, zrealizowany przez Echo Investment (łącznie 46 000 m kw.).

Podium pod kątem oddanych do użytku inwestycji zamyka Trójmiasto, które w drugim i trzecim kwartale 2020 roku powiększyło się o 60 000 m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej,” – dodaje Jadwiga Małek.

Dwa największe biurowce ukończone w Gdańsku to Olivia Prime B o powierzchni 25 000 m kw. oraz realizowany przez Skanska Property Poland pierwszy etap kompleksu Wave o powierzchni 23 600 m kw.

Widoczne spowolnienie pod względem nowej podaży odnotowały najmniejsze rynki biurowe w Polsce. W całym 2020 roku w Lublinie nie oddano do użytku ani jednego projektu, a w Szczecinie zaledwie jeden o powierzchni 3 400 m kw.

„Mimo niższego wolumenu popytu niż w ubiegłym roku, od stycznia do grudnia 2020 roku odnotowano 12 transakcji powyżej 10 000 m kw. Udany pierwszy kwartał ubiegłego roku przyniósł niższe, ale wciąż stabilne wyniki. W tym zakresie, w dalszym ciągu umów o największym wolumenie podpisano w Krakowie (158 000 m kw.), a na kolejnych pozycjach znalazły się Wrocław (128 000 m kw.) oraz Trójmiasto (88 000 m kw.),” – wyjaśnia Jadwiga Małek.

Sukcesem w postaci podpisania największej umowy w 2020 roku może pochwalić się Poznań. Chodzi o transakcję przednajmu na 26 000 m kw. podpisaną przez firmę Allegro w biurowcu Nowy Rynek D należącym do Skanska Property Poland.

Ostrożnościowe podejście najemców najbardziej było widoczne w stolicy Małopolski. Tamtejszy popyt był o 40% niższy w porównaniu z 2019 rokiem. W Szczecinie popyt spadł o 30%, a w Katowicach wynajęto o prawie 25% mniej powierzchni niż w 2019 roku.

„Nowa i nieskomercjalizowana w całości podaż oraz mniejsza aktywność najemców miały wpływ na wzrost współczynnika pustostanów powierzchni dostępnej na wynajem na większości regionalnych rynków. Wzrostu pustostanów nie odnotowano w Poznaniu, Szczecinie i Lublinie. Obecnie średni wskaźnik pustostanów w największych regionalnych ośrodkach biurowych wynosi 12,7%, czyli niewynajęte pozostaje 736 000 m kw. powierzchni biurowej,” – dodaje Jadwiga Małek.

Najwyższy współczynnik pustostanów odnotowano w Łodzi – 16,2% i jest to wzrost o 2,1 względem ubiegłego kwartału oraz 5 pp. w porównaniu do ostatniego kwartału 2020 roku. Drugim pod względem wysokości współczynnika pustostanów regionem jest Wrocław, gdzie wskaźnik wzrósł do 15% (wzrost 0,7 pp. kw./kw. i 2,3 pp. r/r). Na największym biurowym rynku regionalnym, w Krakowie, na wynajem było oferowane ponad 200 000 m kw. niewynajętej powierzchni, co stanowiło 14% całkowitych zasobów.

Ostatnie lata na rynkach biurowych przyzwyczaiły nas do kolejnych rekordów i regularnie dobrych wyników. Ostatni rok przyniósł spowolnienie, aczkolwiek jego skutki nie muszą mieć charakteru długotrwałego. W zależności od dalszych działań i restrykcji rządowych oraz zmieniających się preferencji najemców czy ich podejścia do pracy w biurze po pandemii sytuacja na rynku może się zmienić. Odpowiedź na te wątpliwości będzie zależała od aktywności uczestników rynku w 2021 roku.